酒店投资测算怎么做？萨维尔商学院课程的投资五指标

酒店投资最怕两件事：算得太乐观，建得太随意。等到开业才发现回本无望，再改已经来不及。

一、先看五个核心指标

据课程介绍，前期策划要校验投资的 5 大核心指标，先回答“能不能做”。

常见指标包括总投资、单房造价、年收入、GOP、回本周期。不同定位的酒店，参考区间不同。

指标不是拿来套的，而是用来发现异常：哪一项明显偏离，就要追问为什么。

二、收入怎么预测

不能只拍一个入住率。要拆分房量、平均房价、出租率、餐饮与其他收入。

参考同城同档竞品的 RevPAR、客源结构与季节波动，再做保守、中性、乐观三种情景。

新店没有历史数据，更要保守。

三、成本别漏项

除了建设成本，还要算开办费、流动资金、品牌费、系统费、培训费、能耗与人力。

很多项目死在“开业后没钱转”。预算里必须留足运营启动资金。

设备维护与翻新也要提前计提，不能等坏了再想办法。

四、现金流比利润更真实

酒店是重资产，前期现金流为负很正常。关键是多久能转正、能不能覆盖还款。

把贷款还款、租金、管理费放进现金流表，才能看出真实压力。

测算时把最坏情况跑一遍，心里才有底。

五、课程怎么讲投资

萨维尔商学院课程把“投资酒店、满足五个核心指标、降低投资风险”列为课程目标，并讲设计院作品与经营者产品的平衡。

对投资人来说，这不是学做表格，而是学一套判断逻辑。

想了解详细招生简章、课表与报名安排，可致电400-061-6586或加微信pxbbaoming咨询程老师。

六、投资测算的三个保守

收入保守：入住率与房价不要按最快增长期估。

成本保守：开办费、人力、能耗、维护都要留余量。

周期保守：回本周期多算一年，现金流压力更真实。

三个保守做完，项目还成立，才值得投。

七、做一个三情景模型

保守、中性、乐观三套收入假设，对应不同的入住率与房价。

成本也做三档，尤其是人力与能耗。

看三套模型下的现金流与回本周期。

最保守的一套能接受，项目才稳。

八、投资测算的复核

请第三方或同行复核关键假设。

把最敏感的三个变量找出来做敏感性分析。

假设变了，回报怎么变，心里要有数。

指标	看什么	常见误区
总投资	土地、建设、开办	漏算流动资金
单房造价	定位与标准	盲目对标高端
年收入	房餐会组合	只算客房
GOP	经营毛利	忽略管理费
回本周期	现金流回收	过于乐观

常见问题

Q：酒店投资回报一般几年？
A：与定位、城市、运营有关，没有统一答案，需要按项目测算。

Q：测算最容易漏什么？
A：开办费、流动资金、系统与培训费、翻新计提，常被低估。

Q：课程讲投资测算吗？
A：课程覆盖投资五指标与前期策划。可致电400-061-6586或加微信pxbbaoming了解。

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温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。